Prelievo sugli immobili, Catasto a valore variabile

Il prelievo locale sugli immobili fa i conti con le risultanze catastali. Lo testimonia anche la sentenza n. 25902 della Corte di cassazione (si veda «Il Sole 24 Ore» di ieri) secondo la quale le agevolazioni Ici relative all'abitazione principale si applicano anche in presenza di più unità immobiliari, autonomamente accatastate, a condizione che per ciascuna di esse si realizzi la destinazione a dimora abituale del contribuente. La pronuncia della Corte riporta, dunque, all'attenzione degli operatori un problema "classico" che è quello dei rapporti tra risultanze catastali e tributo comunale. L'ultima vicenda Nel caso da ultimo deciso dalla Cassazione, sono stati considerati due fabbricati, posti su due piani del medesimo edificio, in comproprietà di marito e moglie, per i quali i contribuenti assumevano sussistere la destinazione promiscua a dimora abituale. Il Comune ha ritenuto che l'aliquota ridotta dell'Ici spettasse solo per una delle due unità possedute e che il contribuente, per beneficiare in pieno della riduzione, avrebbe dovuto richiedere un accatastamento unitario dei due beni. Il giudice di legittimità ha invece affermato il principio secondo cui non rileva il numero dei fabbricati, ma unicamente la sussistenza della destinazione d'uso ad abitazione principale. L'esigenza dell'accatastamento unitario è stata bollata dalla Corte come un mero "escamotage fattuale", non conforme alla normativa di riferimento. La causa, conseguentemente, è stata rinviata alla Commissione regionale, affinchè fosse in concreto accertata la presenza delle condizioni di legge. Gli altri casi Sempre in tema di agevolazioni per la "prima casa", va tuttavia segnalata anche la sentenza n. 21332/08, della stessa Cassazione. In questo caso, la vicenda riguardava un immobile adibito ad albergo e accatastato come tale, parzialmente destinato ad abitazione dei proprietari. Il Comune ha eccepito che il tributo comunale avrebbe dovuto essere calcolato sulla base non delle risultanze catastali, ma di una rendita presunta determinata con riferimento alle unità abitative. Dall'imposta così correttamente quantificata si sarebbe dovuto sottrarre la detrazione spettante. La Cassazione ha accolto l'obiezione del Comune, affermando il principio secondo cui le agevolazioni fiscali competono solo se il contribuente «abbia operato in conformità alle norme di legge che le prevedono». Nel caso esaminato poiché si era in presenza di una variazione di destinazione d'uso permanente, si sarebbe dovuto previamente denunciare al Catasto la variazione, per attivare il procedimento di attribuzione della nuova rendita. Se si fosse applicato lo stesso criterio di diritto anche nel caso descritto in precedenza, la Corte avrebbe dovuto comunque pretendere l'accatastamento unitario delle due unità, non tanto per concedere o negare l'agevolazione (che compete in ogni caso), quanto per una corretta determinazione del debito tributario. Non è assolutamente detto, infatti, che la somma delle rendite catastali relative alle due unità adibite ad abitazione principale coincida con la rendita attribuibile a un immobile costituito, in ipotesi, dall'accorpamento dei due fabbricati. In situazioni simili, peraltro, i Comuni hanno a disposizione la speciale procedura dei commi 336 e seguenti della legge 311/04. Si tratta della possibilità di imporre l'aggiornamento delle risultanze catastali degli immobili non correttamente denunciati dal contribuente, con assegnazione di una nuova rendita attraverso il Doc-fa. In definitiva, l'errato accatastamento non costituisce impedimento all'applicazione delle agevolazioni Ici, ma incide sul puntuale assolvimento dell'obbligo tributario. Va da sé che dal 2008, per effetto dell' entrata in vigore dell'esenzione, le risultanze catastali dovrebbero aver perso di significato. Sotto altro profilo, invece, la Cassazione ha mostrato di riporre un eccessivo affidamento sul valore dei dati catastali. Ha destato impressione, infatti, la sentenza n. 24924/08 (si veda «Il Sole 24 Ore» del 17 ottobre) con la quale il giudice di legittimità ha affermato che i fabbricati iscritti in Catasto, anche se non ultimati, sono comunque assoggettati a Ici. Ancora, secondo la sentenza n. 15321/08, il dato catastale «costituisce un fatto oggettivo, non contestabile da nessuna delle parti (comune e contribuente) del rapporto obbligatorio concernente questa imposta», salvo il diritto di impugnare l'accatastamento contro gli uffici del Territorio ovvero di richiederne la modifica in via di autotutela.Il puntoLa sentenza sull'Ici Con la pronuncia 25902 la Corte di cassazione ha previsto che le agevolazioni Ici per l'abitazione principale si applicano anche in presenza di più unità immobiliari autonomamente accatastate a condizione che siano destinate a dimora abituale del contribuente Le altre pronunce Alle risultanze catastali viene dato un rilievo differente nella sentenza 21332/08. Affidamento pieno al Catasto, infine, nelle decisioni 24924/08 e 15321/08 della Corte di cassazioneSU INTERNETLE SENTENZE SU CASE E FISCO Sul sito Internet de «Il Sole 24 Ore» una rassegna delle principali sentenze sulla fiscalità immobiliare: dalla pronuncia sull'applicazione dell'Ici alle abitazioni contigue agli altri interventi che prendono in considerazione i rapporti fra prelievo e Catasto
Giovedí 06 Novembre 2008

Vendita di immobili, il classamento è d'ufficio

Anche in presenza di una esplicita richiesta di valutazione automatica da parte del contribuente, nel contesto di una cessione immobiliare, l'Ufficio – seppure attraverso l'avviso di liquidazione – è tenuto a specificare i valori di classamento proposti per l'immobile oggetto di cessione. A sostenerlo sono i giudici regionali pugliesi (Ctr Puglia, sezione staccata di Lecce, sentenza n. 310-22-08, sezione 22) che in tal modo, introducono una ulteriore chiave di lettura della complicata vicenda relativa alla corretta gestione della procedura introdotta dall'articolo 12 della legge 154/88. Il caso Nel caso affrontato dalla Commissione tributaria regionale, i giudici pugliesi hanno preso in esame la cessione di un immobile da parte di un contribuente che – come avviene ancora di sovente – risultava privo di rendita catastale. Nel contesto dell'atto di compravendita, le parti dichiarano di volersi avvantaggiare del sistema di valutazione automatica previsto dal predetto articolo 12. Tale procedura si inserisce nella più ampia normativa tesa a facilitare i rapporti fra contribuente e Amministrazione finanziaria che, proprio al fine di evitare un notevole contenzioso in materia di atti sottoposti a valutazione da parte degli uffici finanziari, prevede, con l'articolo 52, comma 4, del Testo unico n. 131 del 26 aprile 1986, un parametro di riferimento valutativo automatico. Più nel dettaglio, attraverso la richiesta di valutazione automatica, viene consentito al contribuente, in ordine a un immobile non ancora censito, la determinazione della definitiva base imponibile per le diverse imposte indirette che interessano la cessione, in funzione della rendita catastale che sarà attribuita dall'agenzia del Territorio, con il pagamento dell'eventuale maggiore imposta dovuta, senza sanzioni, in un momento successivo all'atto di compravendita. Anche nella fattispecie trattata dalla Commissione pugliese, pertanto, l'Ufficio ricalcola l'imposta dovuta, sulla base della rendita attribuita dall'Ute, e ne richiede il versamento attraverso la notifica di un avviso di liquidazione. Quest'ultimo elemento – come in molti altri casi – fa scattare il contenzioso fra il contribuente e l'agenzia delle Entrate. La questione controversa, ampiamente discussa in dottrina e giurisprudenza, verte attorno alla necessità o meno di far precedere la liquidazione della nuova imposta da uno specifico avviso di accertamento contenente i dati del classamento catastale. La posizione espressa dal contribuente si basava sulla necessità di tale atto propedeutico, al contrario dell'Ufficio che, invece, riteneva sufficiente ed esaustivo l'avviso di liquidazione. La Suprema corte Sul punto va sottolineato l'orientamento favorevole all'amministrazione finanziaria da parte della giurisprudenza di legittimità. La sentenza del 10 settembre 2003 n. 13241 della Suprema Corte, ad esempio, ha sostenuto che «qualora l'acquirente (...) abbia dichiarato (...) di volersi avvalere della valutazione automatica (...) l'Ufficio deve riscuotere la maggiore imposta dovuta con avviso di liquidazione senza essere tenuto a emettere avviso di accertamento, atteso che la liquidazione avviene, in tal caso, sulla base della volontà espressa dal contribuente di assoggettamento al criterio tabellare di valutazione dell'immobile». Di conseguenza, prosegue la sentenza, «non è necessario procedere, prima della notifica dell'avviso di liquidazione, alla separata notificazione o comunicazione dell'atto di classamento dell'immobile con attribuzione della relativa rendita catastale, potendo tali atti essere recepiti nell'avviso di liquidazione con il quale l'Ufficio procede al recupero della maggiore imposta dovuta, così da consentirne la conoscenza al contribuente e da permettere l'impugnazione del l'avviso stesso». La Commissione regionale Tuttavia, la Commissione di appello pugliese ha ritenuto di avallare la tesi del contribuente. Questo perché, sostengono i giudici, nell'avviso di liquidazione notificato dall'Ufficio non vi è traccia dei dati di classamento, quanto esclusivamente della maggiore imposta pretesa dall'erario, limitandosi, in tal modo, il diritto di informazione e di difesa del contribuente.

iNFO SULL'ICI PRIMA CASA

Cassazione. Imposta ridotta su entrambe le porzioni purché «dimora abituale» dei due coniugi
Ici leggera sull'abitazione doppia
Luigi Lovecchio L'aliquota Ici agevolata per l'abitazione principale si applica anche con due unità immobiliari, distintamente accatastate, purché per entrambe vi sia l'utilizzo come dimora abituale da parte del contribuente. Lo sostiene la Cassazione, nella sentenza 25902 depositata il 29 ottobre, destinata ad aver effetto anche sull'esenzione prima casa. Il caso, frequente nella prassi, riguardava due coniugi comproprietari di due unità immobiliari, ciascuna con rendita catastale autonoma, poste su più piani e comunicanti, destinate a dimora abituale di entrambi. I contribuenti avevano provveduto ad autoliquidarsi l'Ici, applicando a ciascuno dei fabbricati l'aliquota ridotta deliberata dal Comune per le abitazioni principali. Il Comune aveva notificato un avviso di liquidazione con il quale pretendeva il pagamento dell'imposta determinata con l'aliquota ordinaria su uno dei due immobili. Secondo l'ente l'unità immobiliare adibita ad abitazione principale doveva essere una sola (risoluzione 6/2002 del Dipartimento per le politiche fiscali e parere della Dre della Lombardia). La Cassazione ha però rigettato queste argomentazioni. Secondo i giudici, la definizione di abitazione principale non richiede l'unicità del fabbricato, quanto la sussistenza della specifica destinazione d'uso agevolata. La sentenza coglie questo aspetto, tra l'altro, dalla disposizione dell'articolo 59, lettera c) del decreto legislativo 446/97, che consente l'assimilazione all'abitazione principale di una pluralità di beni immobili, alla sola condizione che i beni siano assegnati in uso gratuitamente a parenti del proprietario. A questo si aggiunga l'esigenza di dare attuazione al favor mostrato dal legislatore per la dimora abituale del contribuente. La pretesa del Comune, secondo cui il contribuente avrebbe avuto l'onere di richiedere preliminarmente un accatastamento unitario delle due unità, secondo la Corte si risolve in un inammissibile escamotage fattuale, che non ha riscontro nella disciplina di riferimento. È stata quindi accolta l'eccezione del contribuente, richiamando i precedenti in materia di agevolazione per l'acquisto della prima casa ai fini dell'imposta di registro. La precisazione della Cassazione dovrebbe valere anche agli effetti dell'esenzione Ici per l'abitazione principale (articolo 1, Dl 93/08), peraltro richiamata in sentenza. In questo contesto, la nozione di abitazione principale è esplicitamente delineata, innanzitutto, con richiamo all'articolo 8 del decreto legislativo 504/92. Ed è proprio ragionando intorno a questa disposizione che la Corte è giunta a riconoscere l'abitazione principale, anche in presenza di una pluralità di immobili autonomamente accatastati. www.ilsole24ore.com/norme La sentenza della Cassazione
Mercoledí 05 Novembre 2008

Benvenuto nel mio Blog!!!

L'agenzia AG immobiliare di Forte dei Marmi opera su tutto il territorio della Versilia ed oltre. La nostra agenzia immobiliare tratta la compravendita di immobili soprattutto nei Comuni della Versilia quali Forte dei Marmi, Viareggio, Massarosa, Camaiore, Pietrasanta, Seravezza ecc. nonche' in tutta la provincia di pisa e dintorni. Abbiamo immobili anche in tutta la Toscana con particolare riguardo alla zona di Firenze e dintorni.
Se Lei non ha tempo di andare in giro per agenzie immobiliari a cercare, ci contatti. Verremo noi da Lei a prendere la Sua richiesta e ci faremo carico (senza spese iniziali) di fare per lei la ricerca, facendole risparmiare tempo e fatica. Allinterno della nostra banca dati di annunci immobiliari abbiamo moltissime altre proposte e forse la casa o l'immobile che sta cercando proprio qui da noi. Potremo aiutarLa a vendere e/o a comprare la casa al mare o in collina che desidera. Molte offerte immobiliari, grazie alla stretta collaborazione con altre agenzie immobiliari, su tutto il territorio locale ed internazionale (Inghilterra, Germania,Stati Uniti, Russia) riusciamo ad ottenere ottimi risultati professionali. Come proporre un immobile in Vendita o in Affitto Se vuole mettere in Vendita o in Affitto un Suo immobile, La preghiamo di telefonare o scrivere un e-mail, in modo che possiamo contattarLa e fissare un incontro.